Refinanciar tu hipoteca: cuándo compensa y cómo hacerlo
Cuándo es rentable refinanciar tu hipoteca, qué opciones tienes y cuánto cuesta cada una, con un caso práctico con números.
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Cambio de hipoteca
Cambiar la hipoteca de banco: la subrogación paso a paso
Cómo llevarte la hipoteca a otro banco: los pasos y plazos que marca la ley, lo que cuesta y un ejemplo con números.
Si otro banco te ofrece mejores condiciones que el tuyo, no tienes por qué quedarte donde estás. La subrogación te permite llevarte la hipoteca a otra entidad conservando el préstamo, con un procedimiento que fija la ley, impuestos que no pagas y gastos reducidos. Te contamos cómo funciona, cuánto cuesta y qué conviene revisar antes de dar el paso.
Qué es la subrogación hipotecaria
Subrogarse es ocupar el lugar de otro en un contrato. En las hipotecas hay dos tipos muy distintos:
Subrogación de acreedor
Cambia el banco. Una nueva entidad paga tu deuda al banco actual y se queda con tu hipoteca, con mejores condiciones.
- La pides tú, como titular
- Tu banco no puede impedirla
- Es la que explicamos en esta guía
Subrogación de deudor
Cambia el titular. Al comprar una vivienda, el comprador asume la hipoteca que tenía el vendedor (o el promotor).
- El banco tiene que aceptar al nuevo titular
- Evita firmar una hipoteca desde cero
- Te contamos sus claves más abajo
Cuándo te interesa cambiar de banco
- Pagas un tipo de interés alto comparado con lo que ofrecen hoy otras entidades a un perfil como el tuyo.
- Quieres pasar de variable a fijo y tu banco no te lo pone fácil.
- Te sobran vinculaciones: seguros caros u otros productos que ya no quieres mantener.
- Te quedan bastantes años y capital pendientes, que es cuando más se nota la rebaja.
Si además necesitas más dinero o cambiar a los titulares (por ejemplo, tras un divorcio), lo habitual es cancelar y firmar una hipoteca nueva. Comparamos las opciones en nuestra guía de refinanciación de hipotecas.
El proceso paso a paso
La subrogación de acreedor está regulada por la Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que marca los pasos y los plazos:
Paso 1: Consigue una oferta mejor
El nuevo banco estudia tu situación, tasa la vivienda y, si te aprueba, te entrega una oferta vinculante por escrito con las nuevas condiciones y el detalle de los costes.
Paso 2: Acepta la oferta
Con tu aceptación, el nuevo banco notifica a tu entidad actual que quiere subrogarse y le pide el importe exacto de tu deuda.
Paso 3: Tu banco certifica lo que debes
Tiene un máximo de 7 días naturales para entregar el certificado con el importe pendiente.
Paso 4: Tu banco puede igualar la oferta
Dispone de 15 días naturales para mejorar tus condiciones mediante una novación. Si lo hace y tú la firmas, no hay cambio de banco, pero pagas menos igualmente. Durante ese plazo no se puede firmar la subrogación.
Paso 5: Firma ante notario
El nuevo banco paga la deuda pendiente y la escritura recoge el cambio de entidad y las nuevas condiciones.
Paso 6: Inscripción y cierre
La subrogación se inscribe en el Registro de la Propiedad. Revisa entonces los recibos y seguros que siguieran vinculados a tu antiguo banco.
Tu banco no puede impedir el cambio
La ley permite la subrogación sin el consentimiento de la entidad actual. Puede intentar retenerte igualando la oferta en el plazo de 15 días, pero no puede negarse a cobrar la deuda que le paga el nuevo banco.
Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco
| Gasto | Qué debes saber |
|---|---|
| Tasación | Normalmente la pide el nuevo banco y la pagas tú. |
| Compensación al banco actual | En hipotecas firmadas desde junio de 2019, con los límites de la Ley 5/2019 (tabla siguiente). En las anteriores, la que fije tu escritura. |
| Notaría | Arancel reducido: la escritura de subrogación se cobra como documento sin cuantía. |
| Registro de la Propiedad | Se calcula sobre el capital pendiente con una reducción del 90 %. |
| Impuesto de AJD | La escritura de subrogación está exenta. |
Compensación máxima al banco que dejas
| Tu hipoteca | Límite (Ley 5/2019) |
|---|---|
| Variable | 0,15 % del capital durante los 5 primeros años, o 0,25 % durante los 3 primeros. Después, nada. |
| Variable que pasa a fija con el cambio | 0,05 % durante los 3 primeros años. Después, nada. |
| Fija | 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de entonces. |
Un ejemplo con números
Marta firmó en 2024 una hipoteca variable. Le quedan 120.000 € por pagar en 18 años y, con la última revisión, su tipo es del 3,90 %. Otra entidad le ofrece subrogarse a un 2,60 % fijo.
Lo que cambia para Marta
| Concepto | Ahora | Con el nuevo banco |
|---|---|---|
| Tipo de interés | 3,90 % variable | 2,60 % fijo |
| Cuota mensual | 774,05 € | 696,25 € |
| Intereses en 18 años | 47.195 € | 30.390 € |
Ahorro: 77,80 € al mes y 16.805 € en total, si su tipo variable se mantuviera en el 3,90 %.
Compensación: como pasa de variable a fijo dentro de los tres primeros años, su banco puede cobrarle como máximo el 0,05 % de 120.000 €, es decir, 60 €.
Punto de equilibrio: si entre tasación, compensación y otros gastos el cambio le cuesta unos 900 €, lo recupera en menos de un año.
La subrogación de deudor al comprar una vivienda
Si compras un piso que tiene una hipoteca, puedes quedarte con ella en lugar de pedir una nueva. Tiene ventajas, como ahorrarte parte de los trámites de una hipoteca desde cero, pero conviene revisar tres cosas:
- Las condiciones: heredas el tipo de interés, el plazo y las comisiones del vendedor. Compáralas con una hipoteca nueva antes de decidir.
- La aprobación del banco: la entidad tiene que aceptarte como nuevo titular después de estudiar tu solvencia. Hasta que no lo haga, el vendedor no queda liberado de la deuda.
- El importe: el capital pendiente rara vez coincide con lo que necesitas financiar, así que puede que tengas que completar la diferencia.
Errores que debes evitar
- Comparar solo el tipo de interés: la TAE y el coste anual de los seguros y productos vinculados dicen más que el TIN.
- No leer tu escritura: en hipotecas anteriores a junio de 2019, la comisión por subrogación puede ser distinta de la actual.
- Aceptar la contraoferta sin compararla: si tu banco iguala la oferta, comprueba que mejora todo, no solo el tipo.
- Olvidar cancelar los seguros antiguos: el seguro de vida u hogar contratado con tu banco anterior puede seguir cobrándose.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una subrogación?
Depende de cada entidad y de la notaría. Desde que aceptas la oferta, cuenta al menos con los plazos de la ley (hasta 7 días para el certificado de deuda y 15 para que tu banco pueda igualar la oferta), más el estudio y la tasación previos.
¿Puedo cambiar de banco si firmé la hipoteca hace poco?
Sí. La ley no exige un tiempo mínimo, pero en los primeros años la compensación al banco puede ser más alta. Haz las cuentas con ella incluida.
¿Puedo aprovechar el cambio para pedir más dinero?
La subrogación sirve para mejorar el tipo de interés y el plazo. Si necesitas ampliar el capital, lo habitual es cancelar y firmar una hipoteca nueva, con sus propios gastos.
¿Encontramos un banco mejor para tu hipoteca?
Comparamos ofertas, calculamos si el cambio te compensa con todos los gastos incluidos y negociamos por ti, también con tu banco actual.
Conclusión: cambiar la hipoteca de banco es un derecho, tiene un procedimiento claro y sus gastos están limitados por ley. La clave está en comparar bien la oferta completa, incluidas las vinculaciones, y en calcular cuánto tardas en recuperar lo que cuesta el cambio.
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