Cambiar la hipoteca de banco: la subrogación paso a paso
Cómo llevarte la hipoteca a otro banco: los pasos y plazos que marca la ley, lo que cuesta y un ejemplo con números.
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Cambio de hipoteca
Refinanciar tu hipoteca: cuándo compensa y cómo hacerlo
Cuándo es rentable refinanciar tu hipoteca, qué opciones tienes y cuánto cuesta cada una, con un caso práctico con números.
Refinanciar la hipoteca es cambiar las condiciones de tu préstamo para pagar menos: un tipo de interés más bajo, pasar de variable a fijo, ajustar el plazo o dejar de pagar productos vinculados que ya no te compensan. Bien hecho, puede ahorrarte miles de euros; mal calculado, los gastos se comen el ahorro. Te explicamos qué opciones tienes, cuánto cuesta cada una y cómo saber si en tu caso merece la pena.
Qué significa refinanciar una hipoteca
Refinanciar no es un producto concreto, sino cualquier operación que modifica las condiciones de una hipoteca que ya tienes. Hay tres caminos, y cada uno tiene sus costes y su letra pequeña:
| Opción | Qué es | Con quién | Cuándo encaja |
|---|---|---|---|
| Novación | Cambias las condiciones de tu hipoteca actual: tipo de interés, plazo o ambos | Tu banco | Cuando tu banco iguala lo que te ofrecen fuera |
| Subrogación | Otro banco paga tu deuda y se queda con tu hipoteca con mejores condiciones | Un banco nuevo | Cuando encuentras una oferta claramente mejor |
| Cancelación e hipoteca nueva | Liquidas tu hipoteca y firmas otra desde cero | Un banco nuevo | Cuando además necesitas más dinero o cambiar a los titulares |
Alargar el plazo para bajar la cuota también es una forma de novación. Alivia tu bolsillo cada mes, pero pagarás más intereses en total: úsala cuando lo que necesitas es respirar, no cuando buscas ahorrar.
Cuándo compensa refinanciar
No hay una cifra mágica, pero sí cuatro factores que deciden si el cambio sale a cuenta:
- La diferencia de tipo de interés: cuanto mayor sea la distancia entre lo que pagas y lo que te ofrecen, antes recuperas los gastos. Compara siempre la TAE, que incluye costes y vinculaciones, y no solo el TIN.
- El capital pendiente: la misma rebaja de tipo ahorra mucho más sobre 150.000 € que sobre 40.000 €.
- Los años que te quedan: en los primeros años de una hipoteca se pagan sobre todo intereses, así que es cuando más se nota una rebaja. Si te quedan pocos años, el ahorro puede no cubrir los gastos.
- Los costes del cambio: tasación, comisión del banco actual si la hay, notaría y registro. Súmalos antes de decidir.
La regla del punto de equilibrio
Divide lo que te cuesta el cambio entre lo que ahorras cada mes. El resultado son los meses que tardas en recuperar el gasto. Si ese plazo es corto comparado con los años que te quedan de hipoteca, el cambio compensa.
Un caso práctico con números
Laura y Daniel tienen una hipoteca variable firmada en 2021, con 150.000 € pendientes y 20 años por delante. Tras la última revisión, su tipo ha quedado en el 4,10 %. Otro banco les ofrece llevarse la hipoteca a un tipo fijo del 2,75 % para el resto del préstamo.
Antes y después de refinanciar
| Concepto | Hipoteca actual | Tras la subrogación |
|---|---|---|
| Tipo de interés | 4,10 % variable | 2,75 % fijo |
| Cuota mensual | 916,89 € | 813,25 € |
| Intereses en 20 años | 70.055 € | 45.180 € |
Ahorro: 103,64 € al mes, 1.244 € al año y 24.875 € en los 20 años, si su tipo variable se quedara en el 4,10 % (en una hipoteca variable no está garantizado: puede subir o bajar).
Punto de equilibrio: si el cambio les cuesta unos 1.000 € entre tasación y otros gastos, lo recuperan en unos 10 meses.
Comisión del banco actual: 0 €. Su hipoteca tiene más de tres años y pasan de variable a fijo, así que la ley no permite cobrarles compensación.
Comisiones máximas: lo que dice la ley
Para las hipotecas sobre vivienda firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario limita lo que el banco puede cobrarte si amortizas o te llevas la hipoteca a otra entidad:
| Tipo de hipoteca | Compensación máxima |
|---|---|
| Variable | 0,15 % del capital amortizado durante los 5 primeros años, o 0,25 % durante los 3 primeros (según lo pactado). Después, nada. |
| Variable que pasa a fija (novación o subrogación) | 0,05 % durante los 3 primeros años. Después, nada. |
| Fija | 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de entonces. |
En todos los casos, la compensación tampoco puede superar la pérdida financiera que el cambio le cause al banco.
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, las comisiones son las que fije tu escritura, dentro de los límites de la ley vigente cuando la firmaste. Revísala antes de pedir ofertas: a veces el coste de salir cambia las cuentas.
Cuánto cuesta cada opción
| Gasto | Novación | Subrogación | Hipoteca nueva |
|---|---|---|---|
| Tasación | Si el banco la pide | Normalmente sí | Sí, la pagas tú |
| Comisión del banco actual | La que diga tu escritura | Compensación con los límites de arriba | Compensación con los límites de arriba |
| Notaría y registro | Aranceles reducidos por ley | Aranceles reducidos por ley | Los de la hipoteca nueva, el banco; cancelar la antigua, tú |
| Impuesto de AJD | Exento si cambias tipo o plazo | Exento | Lo paga el banco |
Pasar de variable a fijo: ventajas e inconvenientes
Es el motivo más habitual para refinanciar. No se trata de adivinar qué hará el Euríbor, sino de decidir cuánta incertidumbre puedes asumir:
- Pagas la misma cuota durante toda la vida del préstamo
- Te proteges de futuras subidas del Euríbor
- La compensación por el cambio está limitada al 0,05 % y solo los tres primeros años
- Si el Euríbor baja, no te beneficias
- Amortizar anticipadamente una hipoteca fija puede costar hasta un 2 % los diez primeros años
Si dudas, hay una vía intermedia: la hipoteca mixta, con unos años a tipo fijo y el resto a variable. Te explicamos las diferencias en nuestra guía hipoteca fija o variable.
Errores frecuentes al refinanciar
- Mirar solo el tipo de interés: un tipo bajo con seguros caros y otros productos obligatorios puede salir más caro. Compara la TAE y el coste anual de cada vinculación.
- Alargar el plazo sin hacer cuentas: la cuota baja, pero los intereses totales suben.
- No dar a tu banco la opción de mejorar: en una subrogación tiene 15 días naturales para igualar la oferta, y a menudo es la vía más rápida.
- Olvidar los seguros del banco anterior: si no los cancelas, pueden seguir cobrándose.
- Negociar de palabra: pide siempre la oferta por escrito, con el tipo, la TAE, las vinculaciones y los gastos.
Si lo que necesitas es pagar menos al mes
A veces el problema no es el tipo de interés, sino que la cuota pesa demasiado. En ese caso hay otras salidas:
- Alargar el plazo mediante una novación, sabiendo que pagarás más intereses en total.
- Reunificar deudas si además tienes préstamos personales o tarjetas: te lo contamos en nuestra guía de reunificación de deudas.
- Preguntar por el Código de Buenas Prácticas si estás pasando dificultades: las entidades adheridas pueden ofrecer medidas como alargar el plazo o una carencia temporal a las familias que cumplen ciertos requisitos.
Cómo refinanciar paso a paso
Paso 1: Reúne los datos de tu hipoteca
Capital pendiente, tipo de interés actual, años que te quedan, comisiones de tu escritura y productos vinculados.
Paso 2: Calcula cuánto podrías ahorrar
Con nuestra calculadora puedes comparar la cuota actual con la que tendrías a otro tipo de interés.
Paso 3: Pide ofertas a varios bancos
Compáralas por TAE y por el coste total de las vinculaciones, no solo por el tipo de interés.
Paso 4: Negocia con tu banco
Con una oferta por escrito en la mano, es más fácil conseguir una novación con mejores condiciones.
Paso 5: Elige y firma
Novación con tu banco o subrogación a otro, siempre ante notario. Si te vas, en nuestra guía de subrogación tienes el proceso completo.
¿Te compensa refinanciar?
Revisamos tu hipoteca, calculamos cuánto podrías ahorrar y negociamos con los bancos por ti. Te decimos sin compromiso si te conviene cambiar.
Conclusión: refinanciar compensa cuando la rebaja de tipo, el capital pendiente y los años que quedan generan un ahorro que cubre los gastos en poco tiempo. Haz las cuentas con la TAE y todos los costes, da a tu banco la oportunidad de mejorar y no firmes nada sin la oferta por escrito.
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